Моя новостройка: шаг за шагом. Этап 4

Подписывая договор, внимательно изучите характеристики квартиры и другие существенные условия.

Алексей Гусев

Андрей Исаев

Почти десять лет прошло с тех пор, как был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (214-ФЗ). Рынок строящегося жилья стал более цивилизованным, а участие в долевом строительстве - безопасным. Гораздо реже между дольщиками и застройщиками возникают спорные моменты, которых и вовсе можно было бы избежать, если бы потребители обладали большей правовой грамотностью и более ответственно подходили к самому важному этапу долевого строительства - заключению договора долевого участия.

С чего начать?

- Перед принятием решения о заключении договора долевого участия необходимо собрать как можно больше информации о застройщике и его репутации. В каких проектах строительства участвовал, были ли нарушения сроков строительства и принятых обязательств, есть ли судебные споры, связанные со строительством и исполнением застройщиком своих обязательств, - говорит заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Андрей Исаев. - Застройщик обязан предоставить дольщику для ознакомления свои учредительные документы (устав), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, протокол об избрании руководителя, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности.

Эксперты напоминают, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщика, если соблюдены следующие условия:

Еще один очень важный момент: какой именно договор предлагает подписать застройщик.

- Закон запрещает привлекать деньги граждан на основании предварительного, инвестиционного договоров или договора займа, - продолжает Андрей Исаев. - Предложение заключить подобные договоры, слишком низкая цена, а также отказ предоставить перечисленные выше документы - все это говорит о недобросовестности застройщика и вероятных рисках дольщика.

Доверять, но проверять

Выбор крупного застройщика с хорошей репутацией уже гарантирует дольщику надежность.

- Репутация застройщика - это сильный аргумент для принятия решения о покупке квартиры, но о своих правах дольщик должен позаботиться сам, за него этого никто не сделает, - говорит коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. - Он должен внимательно относиться к каждому этапу сделки, при желании может привлечь экспертов, поскольку дополнительное профессиональное мнение никогда не будет лишним. Кстати, если договор компании прошел регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, это гарантирует соблюдение 214-ФЗ и исключает риск двойных продаж.

Не повторяйте чужих ошибок

Во время заключения договора и у дольщиков, и у застройщиков возникает множество вопросов, требующих обоюдного согласования.

- Основная ошибка со стороны дольщиков - невнимательное отношение к тексту договора, к его существенным условиям, - говорит Алексей Гусев. - Это сроки передачи квартиры, порядок оплаты, цена покупки, характеристики жилплощади. Большинства спорных ситуаций можно избежать, если обсудить все вопросы до подписания договора.

Хотя бывают и приятные неожиданности. К примеру, многие дольщики очень удивляются, когда застройщик возвращает им деньги, если после замеров ПИБ площадь квартиры оказалась чуть меньше прописанной в договоре. В некоторых случаях бывает и наоборот: доплатить должен клиент, но погрешность в площади, как правило, не превышает одного метра.

- Например, в договоре с «Главстрой-СПб» прописано, что если, по данным Государственного технического учета и технической инвентаризации, фактическая общая площадь квартиры превысит ее общую площадь, указанную в договоре, более чем на один квадратный метр, цена договора увеличится на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, - объясняет Алексей Гусев. - Если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше, чем указано в договоре, более чем на один квадратный метр, цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра.

Кстати, застройщики тоже хотят получить гарантии того, что сделка действительно состоится и после регистрации договора дольщик заплатит. Брать деньги до регистрации запрещает закон, компромиссом может стать схема, когда для получения гарантий оплаты договора открывается аккредитивный счет в банке, на который дольщик вносит деньги в момент подписания договора. На счет застройщика средства поступают только после регистрации договора в Росреестре.

- Если вас что-то смущает в тексте договора, обязательно уточните непонятный момент. Ведь девелоперы и сами заинтересованы в том, чтобы в дальнейшем с дольщиком не было сложных и долгих разбирательств, - говорит Алексей Гусев. - Например, в компании «Главстрой-СПб» в среднем около шестисот квартир в месяц приобретают по договорам долевого участия, и наши специалисты всегда готовы помочь покупателям. Внимательное отношение к клиентам, своевременная сдача объектов в эксплуатацию, реализация квартир по 214-ФЗ, привлекательная цена и расположение жилых комплексов - совокупность этих факторов дает хорошие результаты. 45 процентов клиентов приходят в компанию по рекомендации своих знакомых, друзей, родственников, ранее купивших квартиру у нас. Это говорит о безупречной репутации застройщика. Согласитесь, порекомендовать ту или иную строительную компанию можно только тогда, когда есть полная уверенность в том, что все условия договора исполнят полностью и в срок, а жилье будет действительно качественным и комфортным.

ВАЖНО

Что обязательно должно быть в договоре участия в долевом строительстве

Договор считается заключенным только после государственной регистрации в управлении Росреестра. Он должен содержать следующие обязательные условия:

l определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (например, двухкомнатная квартира, условный №__, общей проектной площадью __ квадратных метров, расположенная на __ этаже строящегося многоквартирного дома по адресу:___________)

- Если в договоре нет хотя бы одного из выше указанных условий, он считается незаключенным, - напоминаетЗаместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Андрей Исаев. - Любые изменения договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами и также подлежащем обязательной государственной регистрации. Оплата по договору должна производиться только после его государственной регистрации в управлении Росреестра.

На заметку

Куда дольщикам обратиться за консультацией

В следующей публикации эксперты расскажут, что важно знать дольщику на этапе строительства дома. А также о том, с колько времени возводится дом, как следить за ходом работ и на что обращать внимание.

Читайте также:

Проект выходит при поддержке Правительства Санкт-Петербурга Комитета по строительству.