В больших квартирах квадратный метр стоит дешевле

Генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев

Хотим простора, а маемся в тесноте

На рынке «малышки» неизменно пользуются спросом: удобны при разъездах, разменах, проще сдавать. Наконец, их покупают просто потому, что на большее нет денег. Впрочем, дело тут не только в цене, но и в психологии: купить хоть что-то, на сколько хватит денег. Спрос рождает предложение, и «однушек» в петербургских новостройках гораздо больше, чем многокомнатных квартир.

Конечно, стандарты жилых домов постоянно меняются, и современная однокомнатная квартира уже не напоминает крохотные хрущевки. Но несколько дополнительных квадратных метров кардинально ситуацию не меняют. Пусть даже и в новом доме, она все равно остается малометражкой. Рано или поздно перед людьми снова встает проблема - нужно более просторное жилье.

Трехкомнатная квартира с просторным холлом, большой кухней и двумя санузлами. Идеально подходит для большой семьи и тех, кто любит принимать гостей

Жилье с размахом

Просторных и комфортных квартир большого метража в Петербурге строится не так уж и много. Наиболее широкий их выбор пока еще сохраняется в Приморском районе.

В жилых комплексах компании «ЛенСпецСтрой» можно приобрести однокомнатные квартиры от 46 и трехкомнатные до 105 квадратных метров. Планировочные решения отвечают всем современным требованиям к комфортному жилью: просторные кухни и холлы, встроенные гардеробные, светлые уютные изолированные комнаты. В некоторых квартирах предусмотрены два санузла - хозяйский и гостевой.

Такое жилое пространство можно более органично распланировать. Например, организовать полноценную гостиную, столовую или детскую, не совмещая эту зону со спальней кого-то из членов семьи. Кроме того, чем больше площадь, тем больше возможностей для оригинальной перепланировки.

Часть квартир двусторонние, есть трехсторонние, в некоторых предусмотрен выход на крышу. При желании можно подобрать жилье с отличным видом на Лахтинский разлив, Финский залив или Юнтоловский парк.

Планировка двусторонней двухкомнатной квартиры очень практична: изолированные комнаты, два балкона, встроенная гардеробная. И, конечно же, много простора и света

Строительная арифметика

Экономия при покупке однокомнатной квартиры весьма относительна. Конечно, итоговая цена многокомнатной за счет метража оказывается гораздо выше стоимости стандартной «однушки». Но квадратный метр в «малышке», как правило, оказывается дороже, чем в среднем по дому.

- Невозможно построить большую квартиру, не затрачивая дополнительные стройматериалы, рабочую силу. Количество квадратных метров и конечная цена взаимосвязаны, - объясняет генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев. - Цена квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах ниже, чем в однокомнатных. Ведь при строительстве «однушек» трудозатраты больше: в доме нужно возводить гораздо больше перегородок и подводить коммуникации к большему числу квартир. Возникает парадокс: если смотреть на метраж, однокомнатные квартиры стоят дешевле, но если пересчитать на квадратный метр - дороже.

- Из чего складывается стоимость квадратного метра? За что мы платим?

- Давайте посчитаем. Цена квадратного метра складывается из нескольких видов затрат. Прежде всего это приобретение права строить. Если земля частная, плюсуем сумму на покупку земли. Если принадлежит городу - идет арендная плата за использование территории. Если говорить о Приморском районе, то, судя по торгам этого года, это 28-30 тысяч рублей с квадратного метра - так называемые официальные платежи городу за право строить.

Кстати, с 2005 года плата городу за право строить выросла в несколько раз. При губернаторе Яковлеве эта сумма составляла порядка четырех тысяч рублей. Я это хорошо помню, так как тогда наша компания начинала свой первый проект. При этом цены на стройматериалы и зарплаты так быстро не росли.

Далее добавляем в квадратный метр: стоимость проектно-изыскательских работ - порядка 2,5 тысячи рублей, строительно-монтажные работы - 28-32 тысячи рублей. Еще один блок затрат - служба заказчика. Это расходы на содержание техники, охрану и содержание стройплощадок - от 6 до 12 тысяч рублей. Итого у нас получилась средняя стоимость квадратного метра в среднем районе и среднем доме 67-75 тысяч рублей.

- Сегодня можно встретить предложения и по 100-150 тысяч рублей за квадратный метр. Это какое-то особенное жилье?

- Это позиция компании-застройщика. Можно продавать однокомнатные квартиры по цене пять миллионов рублей и позиционировать их как лучшие на рынке. Такие компании есть, и они имеют возможность продавать свой товар, что называется, в красивой упаковке.

Мы тоже продаем квартиры за пять миллионов. Но на эти деньги покупатель приобретает уже двух- и трехкомнатные. Мы просто не гонимся за сверхприбылью. На мой взгляд, не совсем морально и правильно в нашей стране при себестоимости строительства в 50 тысяч рублей за квадратный метр для проектов, начатых до кризиса 2009 года, да и для сегодняшней себестоимости квадратного метра в 70 тысяч рублей продавать жилье за 100, 120 и даже 150 тысяч.

Мы уровень рентабельности держим на уровне двадцати процентов. Продаем «квадрат» за 70 тысяч рублей, и нас это устраивает. Сшибать 150 процентов рентабельности - не любить своих покупателей.

- Обидно, что даже цена в 150 тысяч за квадратный метр не гарантирует качества. Взять хотя бы историю с запахом аммиака в новых домах.

- Уже известно, что причина аммиачного запаха - контрафактный бетон. Вот такие последствия экономии. Хороший бетон - дорогое удовольствие. У нас тоже были проблемы с поставкой некачественного бетона, проблема была не в запахе, а в том, что бетон просто разваливался. По этой причине мы расстались с двумя подрядчиками. С бракоделами не работаем! В итоге стали покупать бетон на класс выше, чем положено по проекту. Потому что в Петербурге сегодня купить бетон заявленного класса и надлежащего качества весьма проблематично. Наша компания нашла выход - покупать более дорогой бетон. Ведь это в том числе и залог безопасности нового дома.

НА ЗАМЕТКУ: Цена за комфорт *

Чтобы понять, сколько придется выплачивать в месяц, если купить в кредит просторную квартиру, мы обратились в один из банков - партнеров компании «ЛенСпецСтрой». Оказалось, что сумма ежемесячного платежа вполне по карману семье со средним достатком. Кстати, примерно столько же люди платят за хорошее съемное жилье. Но в отличие от арендной платы, которая постоянно растет, кредитные платежи фиксированы.

- Значение ставки не зависит от экономической ситуации в стране и не может быть изменено в одностороннем порядке ни одной из сторон договора займа, - говорит заместитель генерального директора банка ЗАО «СПб-РегионИпотека» Дмитрий Ружников.

Пример 1

Общая площадь квартиры - 99,94 квадратного метра. Цена - 6 895 860 рублей. Сумма займа 5 500 000 (80 процентов от стоимости квартиры).

Если брать кредит на 25 лет, то ежемесячный платеж составит 62 тысячи рублей. После сдачи дома в эксплуатацию, примерно через полгода, процентная ставка по кредиту снизится до одиннадцати процентов, и ежемесячный платеж составит 53 970 рублей. Страхование жизни и здоровья по желанию клиента.

Пример 2

Общая площадь квартиры - 79,49 квадратных метров. Цена - 5 007 870 рублей.

Сумма займа 4 000 000 рублей (80 процентов от стоимости квартиры).

Если брать кредит на 25 лет, то ежемесячный платеж составит 45 150 руб-лей. После сдачи дома в эксплуатацию, примерно через полгода, процентная ставка по кредиту снизится до одиннадцати процентов, и ежемесячный платеж составит 39 250 рублей. Страхование жизни и здоровья по желанию клиента.

* Цены действительны до 31 мая 2012 года. Расчеты по платежам за ипотеку даны на момент публикации этой статьи.