Спасет ли дольщиков банкротство застройщика?
Многие считают, что это единственный способ вернуть свои вложения, если компания затягивает строительство дома. На самом деле люди рискуют остаться и без денег, и без квартир.
Предложение специально банкротить застройщика, чтобы вернуть вложенные в строительство деньги, на первый взгляд выглядит странно. Ведь «банкрот» - это тот, кто разорился, и платить по своим долгам больше не в состоянии. Но именно это чаще всего советуют дольщикам адвокаты, уверяя, что только так можно получить деньги с застройщика, срывающего сроки строительства. Основной аргумент: недавно в силу вступили поправки к закону «О банкротстве…», которые защищают дольщика.
Надо признать, в общих чертах описывая процедуру, адвокаты лукавят. Просто «забывают» заострить внимание дольщиков на ряде важных моментов.
Ни денег…
Как показывает практика, если компания доходит до банкротства, то денег на компенсации у нее нет. Поправки в закон о банкротстве подвинули дольщика на первое место среди остальных кредиторов (разумеется, после выплат сотрудникам компании, текущих и др. первоочередных платежей, а также выплат залогодержателям в размере 60% стоимости заложенной незавершенки и\или земельного участка). Но вряд ли это спасет положение, ведь на практике до процедуры банкротства доходит компания, взять с которой нечего.
… ни жилья
«Нет денег, отдавайте квартиры», - рассуждают дольщики и снова заблуждаются. Жилье они смогут получить только в том случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает совокупный размер требований всех дольщиков более чем на 5%. При этом имущества, которое остается у застройщика после передачи квартир дольщикам, должно хватить на выплату зарплаты сотрудникам компании и другие первоочередные платежи. Кроме того, участок и незавершенный объект должны быть не обременены залогом.
Если все эти и другие указанные в Законе условия соблюдаются, государство предлагает гражданам объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы и достраивать долгострои своими силами. Если же эти условия не соблюдаются, то для достройки дома самостоятельно, дольщикам придется заплатить долги застройщика. Конечно, можно продать объект другому застройщику, да только кто его купит? Ведь если бы стройка была выгодной, ее бы давно достроили, а убыточный дом никому не нужен. Если же дольщикам повезет, и какая-нибудь компания все же возьмется за достройку дома, с соинвесторов, скорее всего, потребуют доплаты за квадратные метры, ведь новый застройщик также должен будет разобраться с долгами своего предшественника.
Свои люди будут везде
Раньше дольщики, отстаивающие свои права в процессе банкротства, обращались в суды общей юрисдикции с отдельными исками к застройщику. Теперь все подобные споры рассматриваются только в арбитраже в рамках дела о банкротстве. При этом имуществом банкрота распоряжается арбитражный управляющий, которого назначает суд по просьбе инициатора дела о банкротстве. Ясное дело, что застройщик или кредитор, увидевший, что атаку дольщиков отбить не удастся, инициирует банкротство. И тогда арбитражного управляющего может назначить сам застройщик или субподрядчик, поставщик - те, кому компания должна, т.е. им станет близкий к компании или к отдельному кредитору человек. Понятно, что такой управляющий будет действовать в интересах застройщика или кредиторов, а никак не дольщиков.
Более того, часть дольщиков, которые все-таки надеются со временем получить свои квартиры, могут и не знать о том, что их компания - банкрот и совсем остаться не у дел. Дело в том, что арбитражный управляющий должен уведомить об этом всех участников строительства. При этом ничего не сказано об ответственности за невыполнение этого требования. В итоге кто-то успеет отсудить свои деньги, кому-то при «раздаче» что-то перепадет (скорее всего, именно тем, кто и был среди инициаторов процесса банкротства). Оставшиеся, в лучшем случае, получат средства из городского бюджета, в худшем – полнейшее недоумение и тяжелый стресс.
Мнение специалиста
Сергей Копосов, юрист
- На самом деле банкротство не выгодно ни одной из сторон. Поправки к закону о банкротстве, конечно, увеличивают риски застройщиков, но и проблему дольщиков не решают. Изменения в законодательстве регулируют отношения, когда проблема обманутых дольщиков уже возникла и ее последствия надо смягчить. По сути, это работа не с устранением первопричин проблемы, а работа над ее последствиями. Кроме того, некоторые моменты, которые прописывает закон, невыполнимы. Судите сами: теперь дольщики признаются кредиторами отдельной третьей очереди перед всеми остальными кредиторами бывшей третьей очереди (ныне четвертой), хотя до поправок они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов. Но если компания банкрот, значит, денег нет. Какая разница, кому в первую очередь достанется то, чего нет? Поэтому если компания, пусть медленно, но строит, лучше не наводить панику и не бежать в суды. Получить квартиру, пусть и с запозданием, гораздо лучше, чем остаться ни с чем.